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不動産関係

2019年8月 4日 (日)

国内REITの人気が上がる

不動産投資については、
世の中の動きがよくなれば活発に、
そうでなければいまひとつに、
しばしば、動きに変化がある気がします。

以前はオリンピック開催にともなって
たってきたタワーマンションのおかげで、
活況だというニュースも見ましたし、
バブル期に乱立したたくさんの都市型マンションが、
今や陳腐なほどにダメになってきていて、
価格がめちゃくちゃに下がり、
投資の意味をなさない状態になっていたり。

今は、国内REIT型投信が人気となっているそうですね。

ここ半年での資金流入が活発になり、
不動産市場が好調なため、
大幅に国内REITの価格が上がっているとか・・

不動産そのものを買うのだと、
マンションが陳腐化していたりすれば
ちょっと手を出しにくいですが、
REITであれば、活況であれば
それはモノはともかく活況なのでしょうから、
こういったニュースによって
投資を行うひとたちがまた資金を投入して人気があがる、
という連鎖反応が生まれてきそうですね。

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運用のプロが投資判断し、国内の不動産投資信託(REIT)に分散投資する「国内REIT型投信」が人気化している。ここ半年間で1200億円の資金が流入し、純資産残高は6月末時点で約2.7兆円と2018年1月以来の水準まで拡大した。国内REITの価格が利回りの相対的な高さや好調な不動産市場などを背景に大幅上昇し、資産形成を目指す個人投資家の資金が流入している。

(日本経済新聞 - 2019年7月31日)
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2019年6月 1日 (土)

REITは分散できる不動産投資

REITは不動産投資、
しかし、現物の不動産を買うのがためらわれる方もチャレンジできる、
そんなたくさんのお金を集めて
物件を多数保有して分散投資を行うもの、
それがREITですね。

大家さんにとって空室は困りものですが、
不動産投資している人にとっても
その部屋を誰も借りてくれないと、
せっかく買った効果が当分は出ないことになるため、
じっくりと長く支払ってくれる人を待つのもよいけれど、
やはりREITで、不動産についての知識を学びながら
少しずつ資産を増やすつもりでいるのがよさそうですね。

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REITのメリットは何と言っても、小さい金額から不動産に投資できること。たとえば現物の投資用マンションを買うのであれば、通常は1,000万円以上の資金が必要となりますが、REITであれば銘柄と時期によっては1口数万円で買えるものもあります。しかも株式と同じように市場で取引されているので、買いたい・売りたいと思った時にすぐに売買できるという流動性の高さも魅力です。

(ZUU online - 2019年5月26日)
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2018年12月30日 (日)

Jリートにも注目が集まる

Jリートの話は、このところあんまり見ていませんでした。

つみたてNISAやイデコが注目されていたので
話題が、どっちかというと
インデックス投資信託とかのほうが
目立っていたような気がします。

不動産は、そういえば
東京オリンピックが開催されるというので、
その開催地近辺のマンション価格が
どっと上がるような話がありましたよね。

あれはどうなっていったのでしょう。

2020年はずっと先のような気がしていたけれど
実はもう2年後にせまってきて、
ボランティア募集とかもなされ、
本格的に話題になってきていると思います。

それにともなって不動産投資はどうなっていくのか、
雑誌の特集などもされていくでしょうね。

といっても、東京オリンピツクがらみで値上がりするリートに
今から投資するのはちょっと遅いかもですね。

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今回は、発売中のダイヤモンド・ザイ2019年2月号の特集「買っていい×買ってはダメをズバ斬り! 人気の株500銘柄 激辛診断!」から、注目の「Jリート」を2銘柄抜粋して紹介した。

 同特集では「買い」「強気」診断の「Jリート」2銘柄&人気の10銘柄を紹介するほか、「10万円株」「高配当株」「株主優待株」「大型株」「新興株」の分野でも注目銘柄を挙げているので、2019年の投資戦略を練るうえで参考にしてみてほしい。

(Business Journal---2018年12月10日)
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2016年12月 3日 (土)

トランプ次期大統領とREIT

トランプさんが大統領になることになって、
世界中にたくさんの影響が起きているようですね。

各国の安全保障や外交の動向や、
TPPの離脱によるさまざまな一次産業の姿勢など、
いい影響というよりは、悪い影響の方が、
日本で得られる情報では目立っています。

J-REITでは、どうなっているのか・・

日本株は、反転上昇になっていますよね。
それと連動してドル円の為替相場は10円ほど円安になっています。

しかし東証のREIT指数は下落が続いているそうですね。

長期金利が上昇して、資金調達コストが上昇しているというのが
J-REITが下落している一つの理由のようです。

不動産関連の価格上昇・下落にはどういう要因がからんでいるのか、
素人の私にはやはり良くわからないです。

為替や株式はなんとなくわかるのですがね。

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ドナルド・トランプ氏の米国大統領選挙勝利を受けて日本株が反転上昇に転じる中、東証REIT指数の下落トレンドは継続。

同指数は、今年4月に平均利回りが3%に近づいたことで割高感から下落トレンド入り。さらに足元で長期金利が上昇し、調達コストの増加が嫌気されて下げに拍車がかかった。

中でも厳しいのが商業施設やホテルを保有するREITだ。今年7月、森トラスト総合リートは、イトーヨーカ堂新浦安店の撤退を発表し、投資口価格は下落した。

(東洋経済オンライン-- -2016年11月28日)
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2016年9月10日 (土)

温泉に特化したREITの信頼性

日本人の大好きな温泉施設に特化した、REIT、
「大江戸温泉リート投資法人」
大江戸温泉は、うまくいかなくなった温泉施設に手を入れて、
再生させるのが上手なようですね。

そういうやり方をしているということは、
元としては限りなく底からはじめて、
ちゃくちゃくと人が集まって、
お金になるように運営・経営を立て直していくのでしょうから、
それ自体が少し利益追求型の商売のように思います。

それだけに、投資法人にも性質的に向いているのかもしれません。

リスクのあるところを改善して、
きちんと回収できるものにする手腕があるなら、
安心して財産を預けられそうですね。

全国に30か所もそういった再生観光施設があるという実績も、
信頼がおけるひとつです。

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2016年8月31日、東京証券取引所に「大江戸温泉リート投資法人」が上場しました。同REITは、温泉旅館など、温泉・温浴関連施設に特化して投資します。温泉に特化したREITの組成・上場は世界でも初めてだそうです。

経営不振になった旅館や施設などを買い取り、再生させるのがビジネスモデルの大きな柱で、「ホテルニュー塩原」(栃木県)、「鬼怒川観光ホテル(栃木県)」、「ホテルニュー岡部(静岡県)」、「ニューレオマワールド(香川県)」なども同社グループの施設です。8月には、「長崎ホテル清風」(長崎県)と「別府ホテル清風」(大分県)を買収しました。

(投信1-- -2016年9月10日)
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2016年8月17日 (水)

不動産投信REITでも優待割引増える

よく、株主優待制度というのが話題になりますね。

株を持っている人に商品券とか、
優待券とかがもらえるもので、
そのために株をやるのはナンセンスですが、
やっている人がちょっとお得感を感じるには十分な特典として存在しているようです。

不動産の賃貸収入や売却益を配当に充てるREIT、
低金利だったり、いろいろと金融情勢が変わっていく中、
衰えない人気を持っているようです。

このREITでも、投資家向けの優待制度が広がってきているとか。

保有するホテルの宿泊割引や高齢者施設の家賃割引。

これは、REITを保有したり、
関心があったりする人にはぴったりの優待制度といえそうです。

こういうところで興味関心をひけるかどうかで、
世の中としても評価が変わってきそうですよね。

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不動産の賃貸収入や売却益を配当に充てる不動産投資信託(REIT)で投資家向けの優待制度が広がってきた。保有するホテルの宿泊割引や高齢者施設の家賃割引などを通じて個人マネーを呼び込もうとしている。REITにとっては保有する施設の利用率向上につながるメリットもある。

(日本経済新聞-- -2016年8月17日)
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2016年7月 9日 (土)

英国REITの行方

イギリスで、EU離脱が支持されて、
その後いろんなことが不安定になっていく予感で
誰もがそこはかとなく不安になったと思います。

今後、どうなっていくかはわからないのですが、
そして多くの方がいろいろと予想していると思いますが・・
特に、不動産関連のファンドは、
イギリスのものは売りに出されることが続いているそうですね。

もし日本のREITなどを持っていて、
日本が不安定になったとしても、
同じように対応しそうな気がします。

やはり政情不安は土地の動向に大きな影響を与えると思われますし、
売れなくなるよりは今売ってしまおうという気持ちになりそうです。

英国のREITが売られているのに対して、
ドイツのREITは値上がりしているそうです。

世界の金融機関や企業がロンドンのシティを出て、
フランクフルトへ移るのではないかという背景があるようです。

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英国の国民投票で欧州連合(EU)離脱が支持された後の世界市場の混乱の中心に今、英国の不動産市場が置かれている。ポンドの急落ですらその痛手を和らげる様子をほとんど見せていない。

 一方で、英国の今後を予兆させる動きとして、ドイツの上場不動産ファンドの値動きは他をしのいでいる。ロンドンが欧州最大の金融ハブの座をフランクフルトに明け渡すのではないかとの観測が背景にある。

(ウォール・ストリート・ジャーナル日本版- -2016年7月6日)
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2016年6月 4日 (土)

低金利時代の不動産投資

いま、低金利状態が続いていて、
国内の金融機関は、いろいろな金融商品の運用難に陥っているそうです。

なので、不動産投資の借り入れが有利にできるのだとか。

お金を借りられる側は、低利息でお金を借り、
それを金利の高い方へ投資することで、
金利差による利益を得ることができる可能性があるとか。

それを考えると、REITとかではなくて、
現物の不動産を購入し、その利回りを考えておいて、
最終的に売却できる不動産を得る、
という考え方もできそう。

ですが、売却時にいまよりも有利になっていることを想定しての話であること、
そして、不動産そのものの価値は年数とともに目減りすること、
という問題点は無視できない気はするのですが・・

いま、その不動産を借りたい人がいて自分に資金があれば、
そういう投資方法もわるくないかなということですね。

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国内の金融機関は低金利による運用難に陥っていて、不動産投資の借入が有利な条件でできる環境になっています。勤続年数や年収にもよりますが、お金を借りる力のある人にとっては、低利で資金を借りて金利差から収益を得られる環境になっているのです。

例えば、2,000万円をフルローンで借入して、2,000万円の中古ワンルームを購入するとし、管理費・固定資産税などを除いた利回りを4.5%と仮定します。年間の家賃収入は正味で90万円です。もし、15年の固定ローンを年利1.5%の元利均等返済で借りられるとすれば、元利返済額は毎月12万4148円となります。家賃は月割りで7万5千円ですから、持ち出しは約5万円です(諸経費は考慮していません)。

つまり、毎月5万円を払えば、15年後に現在2,000万円のワンルームがローン無しで手に入ることになります(ただし、将来手に入る物件価格は築年数が、15年経過しています)。金利ではなく「金利差」によって資産を増やすスピードを高められるのが現物の不動産の強みです。

(Forbes JAPAN- -2016年6月2日)
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2016年4月10日 (日)

J-REITとアセットマネージャー

投資法人が特定の利害関係人と一定以上の依存関係を持たないこと、
利益の90%以上を投資家に分配すること、
といった条件のもとに、
J-REITの、投資家に分配される利益は法人税が非課税になるとか。

これは、投資する側にとってメリットですよね。

ただ、通常とは違う利害関係人がいて、
それは「アセットマネージャー」という不動産投資顧問会社。

ここが、物件の選定や物件の運営方針などをコントロールしているそうで、
ということは、その会社の力の優劣によって、
不動産投資が成功するかどうかが大きく左右されるのですね。

普段、不動産投資についてみていて、
アセットマネージャーについてどこがやっているのかとか、
情報を集めておいてから実際の投資に進むという判断が必要となるようです。

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 とはいえ、投資法人はあくまでも“箱”ですから、その“箱”を設立する母体や、運営管理などを担う特別な利害関係人が存在します。そうした利害関係人こそが、J-REITの実体を作り出しているわけですから、実際にJ-REITに投資をする場合には、その存在について十分に知っておく必要があります。

 その中でも、J-REITの実際の運用方針や経営方針を定めるのが、アセットマネジャーと呼ばれる不動産投資顧問会社です。

 投資する物件の選定、取得価格の決定、取得した物件の運営方針や管理方針など、J-REITの根幹となる業務はこのAMに委託されます。ですから、このAMの実力こそがJ-REITの実力そのものということになりますね。また、投資法人もれっきとした会社なので執行役員という代表者がいますが、通常はAMから派遣されます。

 このように、J-REITは形式的には投資法人によって運営されますが、実体的にはAMによって運営されるものとなっているのです。

(THE PAGE -2016年4月5日)
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2015年3月20日 (金)

認定基準以下の免震ゴムがREIT物件にも

建物に利用する免震ゴムが、
大臣認定基準を満たしていないまま使用されていた、
という問題が広がっているようですね。

J-REITの物件は、今、知名度がひろがって資金投入を考えている人も多そうですが、
そんな物件に問題のゴムが使用されていたことがわかり、
そうなるといくら「緊急の危険はない」とはいえ、
投資して損にならないかどうか気になっても当然だと思います。

不動産投資、特にREITは、眼に見えるからいい不動産と、
みえないところで動く金融がコラボしあって他にない魅力があるように思えますが、
こういうときは、実物があることが心配を加速させるという、
悪い方向への働きかけになってしまいます。

早くなんらかの解決策がとれるとよいのですが。

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東洋ゴム工業が大臣認定基準を満たさない免震ゴムを製造・販売していた問題が広がっている。18日には上場不動産投資信託(J―REIT)の物件に使用されていたことが発覚。国土交通省は緊急の危険はないとの見解を示しているが、各社は保有物件のテナントや居住者に調査結果を配布し、情報開示を進めて不安の払拭を急いでいる。(斎藤正人)

 認定不適合の建設用免震積層ゴムの使用が判明したのは大和ハウス・レジデンシャル投資法人の賃貸マンション1棟。同投資法人を運用する大和ハウス・アセットマネジメント(東京都千代田区)は問題発覚後の週明けに東洋ゴム側に問い合わせの連絡を入れた。  「当日は『該当物件はない』との回答を得たが、その翌日に再度連絡があり、使用がわかった」(漆間裕隆取締役)という。折しも同社は公募増資の準備に忙殺されていたところ。東洋ゴムの混乱した対応に困惑は隠せない。

(日刊工業新聞-2015年3月20日)
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